中信证券发布研究报告称，2018年到2022年，物业服务职业大起大落，大悲大喜，阅历了2018年之前从未有过的巨大改变。史无前例的股权再融资和并购整合并未获得硕果，许多企业的精益化办理才能跟不上规划扩张速度，职业运营功率有显着的提高空间，竞赛格式也并未显着改进。但曩昔几年职业的生长也非常显着。越来越多的企业独立运营才能显着提高，社区增值服务的阅历显着愈加丰厚，科技运用蔚成风气。看好物业办理职业，看好具有品牌和规划优势，且资产负债表压力较轻的公司。
约400亿平米的存量住所物业办理权非常涣散，长时间而言具有功率的中后台，具有规划优势的增值服务以及方针的积极支持，或许推进住所物业服务的品牌化。非住商场获益于后勤保障社会化的浪潮，成为了许多物业办理公司发力的方向。
该行测算，2022年整个职业的总规划超越1.4万亿元，头部公司的市占率低于2%。虽然职业总规划生长速度有限，但这是一个循环型安稳现金流的大职业。
因为许多企业的办理才能前进无法跟得上规划增加，职业在曩昔几年积累了许多生长的烦恼。
2022年末，职业应收款占收入份额提高到36.4%，应收款减值份额从2021年的4.0%大幅上升到10.2%，一年以上应收款占应收份额从2021年末的11.0%快速提高到18.7%。职业商誉减值大幅提高，企业账面商誉规划巨大。
职业的股利付出率从2021年的38%大幅提高到2022年的60%。许多物管企业在2018-2021年过火着重囤积资金，在没有清晰方针投向，也没有好的并购时机时继续展开股权再融资，忽视了地产职业和物业办理职业在资金运用方面的巨大差异。
到2022年，估值下降和运营问题露出的两层冲击之下，过度股权融资的年代完毕。
2022年末，关联方在管面积下降到职业存量在管面积的42.3%。以开发商服务为主体，包括许多关联方付出的非业主增值服务奉献大幅下降。2022年非业主增值服务收入占比下降到17%，赢利占比下降到16%。不管国企仍是民企，曩昔三年独立运营的才能均有显着提高。
当然，这也随同开发企业超量背负运维职责完毕，高根底服务盈余水平不行继续。2022年，职业的归纳毛利率和根底服务毛利率别离下降3.5和1.8个百分点。物业服务是民生工业，其根底服务部分不或许保持高毛利率，长时间而言当时根底服务毛利率尚有下降或许。
2022年，社区增值服务收入占比下降到11.0%，毛利占比下降到19.3%，家装、租售等事务单元受疫情影响比较严重，但仍有一批优秀企业，一些赛道的事务获得前进。
跟着企业非居事务的开展，设备办理事务迅速开展。AloT的前进，也使得不少企业的科技服务才能进一步提高。科技服务正逐渐成为许多企业新的独立板块，也成为物业办理公司新的盈余增加点。
2018年到2022年，物业服务职业大起大落，大悲大喜，阅历了2018年之前从未有过的巨大改变。总结而言，史无前例的股权再融资和并购整合并未获得硕果，许多企业的精益化办理才能跟不上规划扩张速度，职业运营功率有显着的提高空间，竞赛格式也并未显着改进。
但曩昔几年职业的生长也非常显着。越来越多的企业独立运营才能显着提高，社区增值服务的阅历显着愈加丰厚，科技运用蔚成风气。物业服务职业不只完全走向商场化，更为日后AI和AIoT等新技术改造中后台，生活服务生态完成规划经济，奠定了坚实的人力、财政和运营根底。
该行看好物业办理职业，看好具有品牌和规划优势，且资产负债表压力较轻的公司。
部分物业服务企业应收款和商誉危险进一步露出的或许性。部分高毛利的根底物业服务公司或许品牌美誉度无法保持，或许毛利率继续下降的危险。职业继续竞赛加重的危险。单个物业公司关联方或许债款重组，导致物业办理公司股权改变的危险。
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